כל מה שצריך לדעת לפני לקיחת משכנתא

קיימנו וובינר בנושא משכנתא עם אופיר ורז יועצי משכנתא מנוסים ומקצועיים, אשר שיתפו אותנו בכל הדברים שכדאי לדעת לפני שנחליט לקחת משכנתא. הם דיברו על מושגים שחשוב לדעת, על תהליך התכנון והאסטרטגיה טרם לקיחת המשכנתא ולאחר מכן על לקיחת המשכנתא עצמה. במקרה שלא התפנתם לעקוב אחרי הוובינר, החלטנו להקל עליכם ותמללנו אותו בשבילכם. לכל שאלה, מוזמנים לפנות אלינו כאן   

‍

הוובינר התקיים בחודש מרץ 2022 - הנתונים המובאים נכונים למועד הוובינר
‍

מהי משכנתא?

הלוואה לטווח ארוך שניתן לפרוס אותה ל-30 שנה. הנכס שלנו הוא הבטוחה של הבנק ולכן הריביות שנדרש לשלם לבנק על המשכנתא נמוכות בהשוואה לשאר השוק.

סוגי הלוואות 💰

הלוואת זכאות: מיועדת לזוגות צעירים או עולים חדשים, הנבחנת ע"י קריטריונים שהמדינה בודקת - אם זה שנות צבא, נישואין, אחים ואחיות… והמדינה היא בעצם הערבה למשכנתא. המשכנתא צמודה למדד המחירים והיא בריבית מוזלת יותר מהריבית במשק. אם הריבית במשק היא 4%, אז מורידים 0.5% מהריבית של אותו מסלול, אבל יש הגבלה של עד 3%. לכן, בדוגמה הזו מקסימום הריבית שהבנק ייתן על המסלול היא 3%.
יתרון נוסף למשכנתא הזו, הוא כי אין לה קנס וניתן בכל רגע נתון לפרוע אותה ללא קנסות, מה שמאפשר מימון בנקאי לזוגות צעירים. חיסרון הוא, כי בדר"כ הסכום שהזכאות נותנת נמוך מדי ונצטרך תוספת של משכנתא. 

משכנתא משלימה: משכנתא רגילה לכל דבר ועובדת בהתאם להנחיות בנק ישראל ורגולציות שהבנק בודק, כמו גובה המשכנתא והגבלות למיניהן. חלק מהמשכנתא חייבת במסלול קבוע, אולם ניתן לבחור בנוסף לכך גם במסלולים משתנים הצמודים למדד או למט"ח (נרחיב על זה בהמשך).
משכנתא לכל מטרה: אינה לדיור. היא כן יכולה להיות למשל לסגירת הלוואות. מאחר שזה לא נחשב לדיור, הריביות טיפה יותר גבוהות בהשוואה למשכנתא שהיא לדיור. גם פה יש עוד הגבלה של עד בערך 50% מימון. במשכנתא חוץ בנקאית ניתן להשיג הלוואה גבוהה יותר.

משכנתא כחלק מנכס להשקעה או כעזרה לבן משפחה: אם יש לנו נכס, אנחנו יכולים לקחת עליו הלוואה נוספת על מנת לעזור להשלים את העסקה, לדוגמה עבור הבן או האח שלנו. דרך הבנק, ניתן לקחת גם עד 50% משווי הנכס ואילו בהלוואה חוץ בנקאית קצת יותר, כ-60%, וזה עוזר להשלים עסקאות. בדר"כ זה יותר יקר מדירה ראשונה.

‍

מה משפיע על התנאים לקבלת משכנתא? 🤔‍

איכות הלווה: האם נוכל לשלם את המשכנתא כל חודש? בודקים מוסר תשלומים- האם שילמנו הלוואות כסדרן, האם חזרו לנו הוראות קבע וכו'.
מה מטרת ההלוואה שלנו? (לדיור מקבלים את התנאים הכי טובים).
איכות הנכס: בדיקת שווי הנכס, מיקומו בארץ, איך הוא רשום, האם יש או אין היתר וכו'.

‍

‍

מגבלות בנק ישראל 🏦

על ההון העצמי ואחוזי המימון:
> בדירה ראשונה (יחידה) - אם עוד אין לנו דירה ואנחנו רוצים לקנות אחת, אנו זכאים לקבל עד 75%. "זכאים", כי רוצים לראות שאנחנו עומדים בהסדר התשלום ואם לא נעמוד, נצטרך לקחת משכנתא באחוז מימון נמוך יותר. 

> שיפור דיור בדיור - אם יש נכס בבעלותי ואני מתחייב למכור אותו תוך כשנה וחצי, אקבל על הדירה החדשה עד 70% מימון.
> דירה שניה או אם אני תושב חוץ - אקבל עד 50% מימון.
> יחס החזר - בפועל, היום זה כ-40% מההחזר החודשי שהבנק מאשר לנו בהשוואה להכנסות שלנו.

איזה מסלולים אפשר לקחת וכמה מכל אחד:
> עד ⅔ ממסלולי המשכנתא הם משתנים קצרים. המשק יכול להיות לא יציב ורוצים שרוב המשכנתא תהיה חשופה לשינויים במשק.
> לפחות ⅓ מתשלומי המשכנתא הם במסלולים של ריבית קבועה, צמודה או לא צמודה. אפשר לקחת מ %⅓ עד 100%.

‍

מסלולי משכנתא בישראל 🛤️‍

> הקרן צמודה למדד המחירים (המושפע מהאינפלציה) והריבית קבועה
> הקרן צמודה למדד המחירים (המושפע מהאינפלציה) והריבית משתנה
> גם הקרן וגם הריבית צמודה למט"ח.
> הקרן לא צמודה למדד והריבית קבועה ולא זזה.
> הקרן לא צמודה למדד והריבית משתנה.
>הקרן לא צמודה עם ריבית הפריים המושפעת מריבית בנק ישראל + 1.5%. נכון לעת הוובינר, ריבית הפריים עמדה על 1.6% (0.1%+1.5%), אך נכון לעת כתיבת הבלוג היא עלתה ל-4.25% (1.5%+2.75%).

מושגים חשובים במשכנתא - אם לא נבין, איך נדע? 🤓

הון עצמי: הדבר הראשון שצריך כדי לקנות נכס. הוא יכול להיות בנוי מחסכונות, מעזרה מההורים, מהלוואות, מפיקדונות וכו'. ההשלמה להון העצמי היא אחוז מימון- כמה משכנתא אני לוקחת מהבנק בהשוואה לנכס שלי. אם אקח פחות אחוזי מימון מהבנק ואכניס יותר הון עצמי > התנאים שלי יהיו יותר טובים.
ולהפך- ככל שאקח יותר משכנתא > אחוז המימון מהבנק יגדל > אני מהווה יותר סיכון > תנאים פחות טובים. 

3 מדרגות המשפיעות על גובה הריביות: עד 45% מימון מהבנק > הריביות הכי טובות במשק. מעל 45%-60% > ריבית בינונית, ועד 75% > הריביות הכי גבוהות :(
ככל שאקח מימון נמוך יותר מהבנק > אקבל ריבית נמוכה ואטרקטיבית יותר. 

יכולת החזר: לוקחים את ההכנסה הכוללת של כל המשפחה, מורידים התחייבויות ארוכות טווח (לא הוצאות שוטפות) ומכפילים בערך פי 40% = ההחזר החודשי שממנו אני יכולה להחזיר משכנתא. לדוגמה, אם ההכנסה שנותרת לי לאחר שהורדתי התחייבויות ("הכנסה הפנויה") מסתכמת ב 10,000 ש"ח > אוכל לקבל משכנתא עם החזר חודשי של 4,000 ש"ח. 

‍

דירוג אשראי  🧮

נגזר ממאגר נתוני האשראי הממשלתי. כל הנתונים הכלכליים שלנו ב-5 שנים ולפעמים גם ב-10 שנים, נאגרים במקום אחד והוא מדרג אותי. אם הדירוג שלי גבוה יותר > אקבל תנאים יותר טובים במשכנתא ואם הדירוג שלי נמוך יותר > אקבל תנאים פחות טובים, עד שיכול להיות שלא אקבל משכנתא. לכן, חשוב להקפיד על תשלום כל ההלוואות שלנו והתנהלות תקינה. לדוגמה, אם יש בעיה במסגרת האשראי, אפשר לפנות לבנק ולהגדיל מסגרת, כדי לא יחזרו שיקים… היום בוחנים אותנו וזה משפיע עלינו בהמשך באפשרויות ההלוואות, משכנתאות, חשבונות וכו'.

‍

למה משכנתא נחשבת להלוואה זולה? 💸‍

מכיוון שהנכס שלנו כלקוחות של הבנק משועבד לבנק. כלומר, אם לא אשלם את המשכנתא > יקחו לי את הנכס. לאור זאת, בנק ישראל לא חושש ומאפשר לבנקים לתת הטבה והוזל בריביות של המשכנתא, כי יש לו נכס לממש. 

אם לדוגמה אקח 45% מימון מהבנק, הריבית הממוצעת שאקבל למסלולים לא צמודים היא בערך 2.2% (נכון לעת כתיבת הבלוג 4.5%). אם אקח 60% מימון מהבנק, אקבל ריבית ממוצעת של 2.3% (לעת כתיבת הבלוג 4.7%). אם אקח את האופציה הגבוה יותר של 75% מימון מהבנק, אקבל ריבית ממוצעת גבוהה יותר של 2.5% (לעת כתיבת הבלוג 4.9%). הידעת? הלוואות לכל מטרה או הלוואות מסחריות הן עם ריבית ממוצעת הרבה יותר גבוהה של בערך 4.5% (לעת כתיבת הבלוג 7%). 

ההפרשים בין כל אחוז מימון משפיעים לאורך התקופה: לדוגמה בין 45% ל 60% זה יוצא 15,000 ש"ח לכל אורך התקופה עבור משכנתא של מיליון ש"ח. בין 60-75% זה 30 אלף ש"ח. הלוואה לכל מטרה והלוואה מסחרית מגיעות למאות אלפי ש"ח לאורך התקופה. 

סוגי הלווים 🕵🏼

שכיר: הלקוח שהכי קל לבחון מבחינת ניירת, כי יש תלושי שכר. הבנק בודק אותי כשכירה, בודק את מקום העבודה, את הוותק ואם יש לי ותק של פחות משנה רוצה לבדוק איפה עבדתי קודם. הבנק רוצה לראות שאני אדם יציב. לבדוק אם הייתי מובטלת פעם, אם לא עבדתי, אם כל פעם החלפתי עבודות… בנוסף, בודק הבנק מקצועות ותפקידים. כמובן שיש הבדל בין מורה שעובדת במשרד החינוך ויש לה קביעות ואז הבנק פחות מפחד שהיא לא תעבוד מתישהו לפני הפרישה, לבין מלצר העובד תקופה קצרה ומחר יכול להיות שיהפוך בכלל להיות סטודנט.

עצמאי: בגלל שלא מקבל תלושים והמשכורות שלו הן משתנות, יכול להיות למשל שהוא ירוויח חצי שנה משכורת מאוד גבוהה וחצי שנה לאחר מכן יהיו לו הכנסות מאוד נמוכות או לא היו הכנסות כלל. במצב כזה, בודקים את ההכנסה שלו על פני מספר שנים ע"י מה שדווח במס הכנסה, על מנת לבדוק אם יש יציבות.

בעל שליטה: השילוב, גם שכיר וגם עצמאי.

‍

סוגי נכסים 🏘️‍

דירה מקבלן: קניית דירה על הנייר. הסכמי המשכנתא הם לרוב עתידיים ומושפעים ממדד תשומות הבניה, דבר היכול להוות לנו סיכון ששווי הנכס יעלה עם הזמן.
‍
דירה יד שניה: מקבלים אותה יחסית מהר ולרוב לא צמודה לשום מדד.
מיקום הדירה: בוחנים את העדיפות לאזורי ביקוש. לדוגמה בת"א תמיד יש ביקוש ואין לחץ שלא יהיה שוכר שישכיר או מישהו שיקנה את הדירה. זאת לעומת שכונה בפריפריה רחוקה שם יותר קשה למצוא שוכרים או קונים ויכול להיות שלדירה כזו הבנק לא יתן משכנתא או יתן משכנתא בתנאים קצת פחות טובים. 

דירה בקומה 4 ללא מעלית: עד לפני כמה שנים טיפסנו במדרגות בלי בעיה ושכרנו כל דירה שהיא. היום, בעידן הטכנולוגי עם החשמל והכל, יכול להיות שנראה דירה שנאהב אך לא נקנה\נשכור אותה, כי אין בה מעלית והיא בקומה מאוד גבוהה. לכן, גם פה הבנק חושב איזה ריבית לתת לנכס, יותר טובה או פחות טובה.
‍
דירה מפוצלת: לרוב היא בלי היתר ואז הבנק לא מכיר בה ולא ירצה לתת משכנתא. יש כמה בנקים שלא יתנו או כן ייתנו בשווי נמוך יותר.
‍
בעיית רישום והיתר: כשבאים לרכוש דירה צריך לבדוק האם יש היתר ואיך היא רשומה בטאבו. יכול להיות שהבנק לא יאשר את הדירה הזו או יבקש דו"ח שמאי לאיך הוא מכיר בדירה. לעיתים, נקנה דירה ב-1.5 מיליון ש"ח ואילו השמאי יעריך אותה ב-1.2 מיליון > ואז הבנק יתייחס אליה כ-1.2 מיליון ולא לפי מה ששילמנו.
‍
תמ"א 38: יש בנקים שלא יתנו משכנתא על בניין העומד להיכנס לתמ"א או שהוא כבר בהריסות, ויש בנקים שכן יתנו.

‍
כשמדברים על דירות יד שניה, אני ממליצה לקחת שמאי. שוב, לא בכל דירה- אם זו דירה פשוטה ויש לנו את ההון העצמי, אז אפשר לחכות לרגע שאנו מגיעים לבנק הספציפי, מקבלים הפניה לשמאי, העלות זולה וניקח את השמאי. אולם אם לפני העסקה יש לנו חשש שיש בעיית רישום או שאנחנו צריכים % מימון מקסימלי ויעריכו את הדירה נמוך יותר ולא יהיה לי את ההון העצמי להשלמת עסקה. לכן, מומלץ לקחת שמאי לפני, גם אם זה בעלות יקרה כדי שלא יהיה לנו הפתעות באמצע. אם כבר לוקחים שמאי, מומלץ לבדוק על שמאי מוכר בבנקים כדי שאח"כ לא נצטרך לקחת עוד שמאי. 

‍

מחיר למשתכן 🙋🏻‍♂️

בדירה ראשונה ניתן לקחת עד 75% מימון ויש פה הטבה מאוד גדולה, כי מתייחסים ל-75% משווי השוק ולא ממחיר החוזה. במחיר למשתכן, רוב הפעמים, מחיר החוזה מוזל יותר כבר מההתחלה ולכן מצליחים להגיע לפעמים ל-90% מימון ומביאים הון עצמי מהבית מאוד מינימלי, אך יש לזה כמה מגבלות:
1️⃣ מוגבל עד לדירה של 1.8 מיליון ש"ח. מ-2 מיליון > 75% מימון ואצטרך להביא 25% הון עצמי 500K ש"ח.
2️⃣ לדירות של עד מיליון ש"ח > הון עצמי מינימלי 100K ש"ח. לדוגמה, קניתי דירה ב-700K ש"ח אז אצטרך להביא 100K ש"ח מהבית ומשכנתא אקבל על 600K הנותרים.
3️⃣ 10% מההון העצמי לדירות של מעל מליון ש"ח. לדוגמה, לקחתי דירה במיליון 200, אצטרך להביא 120K ש"ח. 

דוגמה מכל הבחינות: קניתי דירה במיליון 400 אבל השווי שוק הוא יותר - מיליון 800. לכן אם קניתי ב 1.4 מיליון, אצטרך להביא הון עצמי של רק 10% והוא 140K ש"ח ואקבל השלמה של המימון על סך מיליון 260 אלף ש"ח, כלומר אני מקבלת מימון של 90% אבל הבנק מסתכל עלי כאילו לקחתי מימון של 70% > אם נראה במדרגות מס, נקבל גם את ההטבות של ה 60% וה 45% ואקבל סכום גדול יותר מהמימון מהבנק.
אם הייתי קונה את אותה הדירה אבל במחיר שוק לא הייתה לי את ההטבה של המחיר למשתכן ב 1.8 מיליון, אז הייתי צריכה להביא הון עצמי של 25% קרי 450K וזה הרבה יותר מ 140K בכמעט 300K וזה היתרון שיש למחיר למשתכן. 

* היום יש הרבה דיבור על "דירה בהנחה"/"מחיר מטרה" ואנחנו לא בדיוק יודעים מה יהיה אבל ככל הנראה התנאים יהיו מאוד דומים למחיר למשתכן. 

‍

ההבדלים בין הבנקים 🤫‍

דיברנו על רגולציה, אחוזי מימון וכו', אולם גם בתוך הבנקים יש את המדיניות שלהם - הם עושים חיתום עבור הלקוחות. על כל לקוח הם בודקים את האחוזי מימון ואת הנכס ולכן יכול להיות שבין בנקים תהיה לנו מדיניות שונה. אם אני לקוח בבנק מסוים, יש בנקים שהריביות שיתנו על המשכנתא יהיו טובות יותר כי אני לקוח הבנק. אולם יש גם בנקים מסוימים שאם אנחנו נחליט שאנו מעבירים את החשבון כולל המשכורת שלנו, אז הם יתנו לנו הטבת ריבית והמשכנתא תהיה יותר זולה, הם בעצם עושים גיוס ללקוחות חדשים.
בנוסף, יש מבצעים בבנקים, לדוגמה בסוף שנה יש בנקים שרוצים להראות ביצועים יותר טובים, אז יתנו לנו ריביות טובות יותר או הפוך, נגמר להם לדוג' המכסה ואז הריביות יהיו פחות טובות. לכן חשוב לפנות לכמה בנקים שיהיה לנו מבחר ונוכל לבחור את ההצעה הטובה ביותר ולא רק בנק אחד.

‍

תהליך התכנון והאסטרטגיה - החלק הכי חשוב לפני שלוקחים משכנתא 📌‍

שימוש בהון העצמי שלי: יכול להיות שיש דירה שעולה 2 מיליון ש"ח ויש לי הון עצמי של 1 מיליון ש"ח, השאלה אם אני רוצה לשים את כל המיליון ש"ח או אולי לשים פחות? אולי אני מתכוונת לקנות דירה בעתיד וארצה את ההון העצמי הנזיל הזה? אולי ארצה שיפור דיור בדרך? ולכן יש להתאים את מסלולי המשכנתא שלי. יכול להיות שארצה לפרוע את המשכנתא עוד כמה שנים וארצה מסלול ללא קנסות, מסלול המתאים למשקיע, לדירת מגורים שאין בעיה לפרוס לשנים… כל מסלול הוא לשנים ארוכות או קצרות ויש לבחון טוב טוב את המסלולים בהקשר להון העצמי שלי והתוכניות העתידיות שלי.  לכן ריביות זה לא הכל. נכון, אנחנו רוצים שתהיה לנו את המשכנתא עם הריביות הכי נמוכות שיש, אולם יש להתייחס גם לכל היתר שנאמר על מנת שתהיה לנו משכנתא זולה ואטרקטיבית. 

שיפוצים: יש לי לקוחות ששמו את כל ההון העצמי שלהם ופתאום ראו שצריכים כסף לשיפוצים ולא היה להם. 

רכישת נכס נוסף להשקעה - אם אני רוצה לקנות עוד כמה שנים נכס, אני בעצם אקבל רק 50% מימון ואצטרך את ההון העצמי שלי.
תכנון לשיפור דיור עתידי: בדר"כ כשמשפרים דיור קונים נכס יקר יותר וגם פה צריך הון עצמי להשלמת העסקה וגם אם המשכנתא גדולה וטובה, אוכל לגרור אותה בהמשך למשכנתא הבאה שלנו, כי יכול להיות שהתנאים אשר יהיו במשק באותה תקופה שנרצה לקנות את הדירה החדשה שלנו יהיו פחות טובים. 

קרנות השתלמות נזילות: רבים פורעים את קרנות ההשתלמות כדי שיהיה להם הון עצמי. יש לבדוק ולרוב יש הלוואות בתנאים מאוד זולים בקרנות השתלמות ולכן שווה לנו לקחת הלוואה על קרן ההשתלמות שלי. גם סך כל ההלוואות שלי עם המשכנתא יהיו זולות וגם אני ממשיכה לחסוך בקרן ההשתלמות שלי ולקבל תשואה, עוד דבר שעוזר לי לרכוש את הנכס הבא לדוגמה. 

פירעון חלקי עתידי של המשכנתא: לדוג' עוד כמה שנים אקבל ירושה, קרן השתלמות שנפרעת, כספים שאני יודעת שעתידים להגיע אלי ולכן שווה לשים במסלול בלי קנסות או עם קנסות נמוכים אם ארצה לפרוע את המשכנתא, כנ"ל למכור את הנכס.
‍
שינויים במצב המשפחתי העתידי: לדוג' זוג צעיר קונה דירה בלי ילדים ואין לו בעיה בהחזר חודשי של 5,000 ש"ח, אולם עוד שנה שנתיים יגיע ילד לעולם ולצערנו או לשמחתנו ילדים אוכלים והם הוצאה כספית כמו גנים פרטיים ופתאום ה-5,000 ש"ח פחות נוח כשהמשפחה מתרחבת. או אולי הפוך הגנים הפרטיים מסתיימים ויש לי יותר הכנסה, היום אני סטודנט לרפואה, מחר אני רופא והמשכורת תקפוץ וכן הלאה.

‍

אז למה כדאי לקחת יועץ.ת משכנתא? 👩🏽‍💼

‍
קודם כל זה לא חובה. תמיד אפשר לקחת משכנתא לבד, לעשות בחינת שוק, לגשת לבנקים השונים ובאמת לשיקול דעת הבנאדם וסוג הבנאדם בעצם. אך בתור יועצת, אם אתם שואלים אותי למה חשוב לקחת ייעוץ משכנתא, זה התכנון האסטרטגי. אנחנו צריכים להבין למה אנחנו רוצים לקחת את המשכנתא הזו, באילו סכומים, אילו מסלולים וכאשר אנחנו עם יועץ אז יש לו ידע מקצועי רב וזה יכול לחסוך לנו אלפי שקלים בחודש בעלות הכוללת. ליועץ יש גם כוח מיקוח מול הבנקים וכן את ההבנה- הוא כבר פנה לבנקים בעבר, מכיר את המסחר, הגיש יותר מתיק אחד ואף כמה תיקים ביום או בשבוע. יש כוח ליועץ שהוא מקצועי. וכמובן זמן, שכן זמן = כסף. היום כדי לעשות את כל המכרז למשכנתא זו מלחמת התשה, צריך לזה סבלנות. יועץ יודע לעבוד במקביל, זה חוסך לנו כאבי ראש וזה מהיר יותר. החשוב מכל, זה השקט הנפשי שלנו. 

‍

שלבי ייעוץ משכנתא בליווי של יועץ

‍
1️⃣ ניתוח הפרופיל הפיננסי, להבין מי הלקוחות (מי אנחנו).
2️⃣ אם יש לנו כבר משכנתא קיימת ונגיד מדברים על שיפור בדיור, יש לבחון את המשכנתא: יכול להיות שזו משכנתא טובה שנוכל לגרור למשכנתא החדשה שלנו ויכול להיות שזו משכנתא לא טובה ואז שווה לנו לפרוע אותה. כנל אם מדברים על מחזור - במחזור יש לבדוק אם יש טעם לחסוך, אם יש חיסכון או לא.
3️⃣בוחרים את המשכנתא הכדאית ביותר עבורכם. כל אחד והצרכים שלו. לכל משפחה יש לה את הרצון והצורך שלה וצריך להתאים את המשכנתא הספציפית עבורנו. 

4️⃣ הכי חשוב זה להבין את העסקה: ברגע שמבינים את הנכס, את המשכנתא, איזה מסלולים יש, אם יכולים לפרוע, מתקופת השנים של המשכנתא- אז את ההחלטה שלנו בנוגע למשכנתא ניקח בהבנה ויהיה לנו הרבה יותר קל בעתיד, לא תהיה לנו הפתעה.
5️⃣ שילוב המשכנתא בכלכלת המשפחה: שילוב נכון מתקשר לכלכלה שלנו באופן כללי ולא רק למשכנתא עצמה. אם לדוגמה לקחתי משכנתא אבל אני לא יכולה לעמוד בהחזרים שלה ביומיום, אז פגעתי בכל הכלכלה המשפחתית שלי ואנחנו לא רוצים שיהיו לנו לחצים. יש משפט שאומר, כי בית צריך להיות חלום ואסור שזה יהיה חלום בלהות.
6️⃣ בניית אסטרטגיה לטווח הארוך: לא מסתכלים על יכולת ההחזר וההכנסות שלנו היום, אלא יש להסתכל על ההחזרים העתידיים שלנו- האם יהיו שינויים, האם תהיה נקודת יציאה, האם ההכנסות שלנו גדלות, האם אנחנו רוצים לקנות נכס נוסף, שיפור דיור וכו'. 

‍

השלבים לקבלת משכנתא בפועל

אחרי שהבנו איזה מסלולים אנחנו רוצים וכמה אחוז מכל מסלול, ניגשים למכרז על הריביות.
לאחר שנקבל אישור מהבנקים השונים, בוחרים את הבנק הטוב והזול ביותר.
לאחר מכן, מתאמים חתימה וליווי בעת החתימה בבנק. 

שאלות מהקהל 💡
‍

מה ההבדל בין צמוד מדד לבין פריים❔
פריים- לא צמוד למדד. כל סוף חודש הנגיד אומר מה ריבית בנק ישראל. אם זה 1.5% אז זה פלוס הריבית של בנק ישראל. כבר תקופה ארוכה שבכל חודש הוא אמר 0.1%, אז 1.5% + 0.1% = 1.6%. לעומת זאת, "צמוד למדד" הכוונה היא צמוד למדד המחירים המושפע מהאינפלציה (ירידת ערכו של המטבע) ומכל השינויים שיש במשק. 
‍

אם יש דירה על שמי בחו"ל, כאשר אקנה דירה בארץ, היא תחשב לדירה ראשונה❔
כל עוד הדירה בחו"ל לא רשומה בארץ- הנכס לא נחשב בארץ. לכן, כל עוד לא רכשת דירה למגורים בישראל והחלטת כעת לרכוש אחת, הדירה בארץ תחשב לדירה ראשונה.

בתור זוג צעיר, האם אנחנו מקבלים אוטומטית את ההלוואה המוזלת ב-0.5% או שצריך לבקש אותה ספציפית❔
לגבי המשכנתא של זכאות, לא מקבלים אותה אוטומטית ויש להגיש בקשה באתר השיכון והבינוי, אשר נמדדת לפי קריטריונים כמו כמה שנות צבא, כמה אחים יש לך וכו' ולאחר מכן מקבלים איזשהו מספר. ככל שהמספר גבוה יותר > תקבלו סכום משכנתא גבוה יותר.

אם יש לי שטח, אני יכול להתייחס אליו כחלק מההון העצמי לבניית בית באותו השטח❔
כן, השטח משמש כחלק מהדירה והוא הון עצמי. אף ניתן לקחת משכנתא על בסיס הנכס ולהתחיל את הבניה. כל עוד הקרקע עצמה אינה קרקע חקלאית, אפשר לקבל עליה משכנתא וגם הבניה עליה תהיה מוכרת.
‍

מה עם אינפלציה וכיצד זה הולך להשפיע על הפריים❔
האינפלציה משפיעה קודם כל על המסלולים צמודי המדד והיום היא מאוד גבוהה כפי שיודעים, שכן היא עברה אפילו את היעד של בנק ישראל שהוא בין 1-3%. הכלי המוניטרי הבסיסי של בנק ישראל לרסן את האינפלציה הוא העלאת ריבית. זה לא כלי רק של ישראל- בארה"ב כבר העלו ריבית ואנו צופים לעלייה בריבית כבר בזמן הקרוב. נגיד בנק ישראל אפילו לא רמז על זה, והציפייה היא כי אחרי פסח נראה עליה ראשונה של ריבית בנק ישראל, אחרי הרבה מאוד שנים. *זה לא עדכני לעת כתיבת בלוג זה, שכן היום אנחנו אחרי עליה מאוד גבוהה של הפריים. מ-2012 לא היה פריים כל כך גבוה 4.25%, והאינפלציה היום עומדת על כ-4.6%. 

האם יש מקום למשא ומתן עם הבנקים בנוגע למשכנתא על הריביות או שזה נקבע על פי פרמטרים מסוימים❔
כמובן, גם כחלק מתהליך של יועץ וגם אם באים בצורה פרטנית, יש מקום למיקוח ואף פעם לא מתייחסים להצעה הראשונה. כאשר יש אופציה של לקחת יועץ, הוא יכול לעבוד במקביל ולתת הצעות מתחרות, יש תהליך להורדת הריביות. גם בתפעול לבד אפשר להתווכח ולנסות לעבור חשבון בנק וכו'. אל תוותרו, במיוחד לא על הפעם הראשונה. יש חשיבות לאיך נציג את עצמנו לבנק, הבנק זוכר מה אנחנו אומרים וצריך למכור את עצמנו בצורה הטובה ביותר.
‍

האם ההגדרה לבעל שליטה היא שכיר שהוא גם עצמאי או שזה אדם שהרווחים שלו הם לא ממשלח יד,  אלא ע"י אחוזים בחברה כלומר דיבידנדים❔ 

בעל שליטה הוא בעצם גם עצמאי וגם שכיר והכנסותיו נספרות כסך כל ההכנסות. אם הוא לא מקבל הכנסות ורק דיבידנדים, הדיבדנדים יחשבו כמשכורת, כאשר אחד מהתנאים שבדר"כ בודקים שהם דיבידנדים קבועים. רוצים לראות רצף שלא יהיה מצב שאדם לא מרוויח שקל ופתאום בשנה ספציפית משך דיבידנד. היום במערכת הבנקאית לומדים שאפשר להסביר לבנקים דברים נוספים על בעלי שליטה. לדוגמה, אם אני בעל שליטה יחיד ובחברה יש הרבה רווחים שלא אני משכתי, יכולים לשכנע את הבנק שזה חלק מההכנסות שלי. דיבידנד, בייחוד שנעשה באופן רציף כל שנה, נחשב כהכנסה ולכן לא חייבים משכורת מעבר לו.  

‍

מה שמאי צריך לבדוק? האם רק את שווי הדירה? האם יש נזקים? מה עוד הוא צריך לקחת בחשבון❔

מדובר בשמאי שמעריך את שווי הנכס ולא שמאי ביטוח. הוא בודק את שווי השוק שלו ביחס לעסקאות קודמות שנעשו ובודק גם מול העירייה שהנכס נבנה עם היתרים, שאין חריגות, לדוגמה שאין מרפסות שנסגרו לא בהיתר. בבתים פרטיים רואים יותר ויותר חריגות. השמאי בודק אם הדירה פוצלה ללא היתר ואז עושה הפחתה בדוח. השמאי בסופו של דבר, מוציא לבנק דוח האומר כמה הנכס שווה, קודם כל מבחינת שוק ואחרי זה מבחינת בטוחה לשעבוד. 

‍

האם באמת נכון לקחת הרבה ריבית פריים כי זה נמוך היום או שצריך לחשוש מעליית הריביות? בנק ישראל שינה את זה שניתן לקחת ⅔ פריים, האם זה נכון לבחון את זה או לא❔
זו שאלת השאלות מאז ששינו את התקנה ואין תשובה חד משמעית, זה אינדיבידואלי. יש לקוחות שאם הפריים יעלה זה לא ישפיע עליהם יותר מידי ביומיום ולכן שווה להם ליהנות מההטבה של ריבית נמוכה ללא קנסות ואין להם בעיה שההחזרים שלהם יעלו. לעומת זאת, לקוחות שיושפעו מאוד ביומיום מההחזר בגלל הפריים, ייתכן שיעדיפו לקבע את הריביות כמה שיותר. יש להבין, כי ריביות שאינן פריים הן גבוהות יותר ואז ההחזרים גבוהים יותר. צריך להפעיל פה שיקול דעת ולהבין האם זה לטווח ארוך או לא- גם זה חלק מהאסטרטגיה של יעוץ משכנתא. *נכון לעת כתיבת בלוג זה, יש לבצע שיקול נוסף בגלל עליית הפריים בצורה חדה.
‍

שאלה שיוצאת מזה- מה החיסרון של ריבית פריים❔
החיסרון היחידי זה שהיא משתנה ולא יציבה. אם הנגיד יחליט שהוא משנה אותה, זה משפיע על ההחזר החודשי שלי והפחד שהוא יגדל (רק ההחזר גודל והקרן לא גדלה).  

‍

האם ניתן לשעבד נכס קיים בשביל ההון העצמי לנכס נוסף שאני מעוניין לרכוש❔
עד לא מזמן, התשובה הייתה כן חד משמעית. זה היה נחשב גם בתנאי דיור ויכולנו לעשות השלמת עסקאות ורכישות חדשות. לא מזמן, הורידו את האופציה הזו ומקשים על משקיעים. כן, יש אופציה לשעבד נכס קיים בשביל הון עצמי לרכישת נכס נוסף, באם הנכס הוא לא נכס עבורי, אלא עבור בן משפחה או לכל מטרה. יש היום אופציות נוספות שנפתחו והן בתנאים טובים ונותנות תחרות יפה לבנק. מדובר בחוץ בנקאי ובחברות ביטוח המאפשרות לנו לשעבד את הנכס הקיים לנכס אחר.

‍

אם יש לי כבר שתי דירות בבעלותי, האם ניתן לקנות דירה שלישית עם ה-70% מימון או דירה חלופית❔ 

הרעיון בדירה חלופית, היא כי בסופו של יום נשארת לי דירה אחת בלבד. יהיה לי נכס אחד שאהיה מחויבת למכור אותו בתקופה מסוימת, למשל תוך שנה וחצי שנתיים וברגע שאקבל את הנכס הבא אשאר רק עם אחד. לכן על שני נכסים לא ניתן לעשות זאת, אבל אם נראה איזו מכירה זה יכול לעזור.
‍

מה היה הפריים ב 10 שנים האחרונות❔
מאוד נמוך. ב-2008 כשהתחיל המשבר, הנגידים בכל העולם הורידו את הפריים ומהר הוא התייצב על 1.6%, או יותר נכון ריבית בנק ישראל על 0.1% ואין לו הרבה לאן לרדת. הפריים היה יציב הרבה מאוד שנים עם ריבית כמעט אפסית. אולם זה הולך להשתנות והסיכוי שהפריים ישאר 1.6% וריבית בנק ישראל 0.1% הוא מאוד נמוך והשאלה כמה הוא יעלה. אנחנו לא בדיוק יודעים את התשובה, כי אנחנו לא יודעים מה למשל ההשלכות של המלחמה באוקראינה והקורונה וזו פונקציה של גובה האינפלציה- רואים אינפלציה מאוד גבוהה בעולם, אצלנו זה עוד סביר. *נכון לעת כתיבת בלוג זה, זה כבר לא עדכני לאור זאת שאנחנו כבר אחרי העליות עם צפי לעליות נוספות. 

‍

האם ניתן לקחת משכנתא מגוף חוץ בנקאי (חברות ביטוח למשל) ואז לקבל % מימון גבוה ולמחזר את זה בבנק❔
כן, חשוב להדגיש כי כדי שנוכל למחזר משכנתא מגוף חוץ בנקאי לתוך הבנק, יש להגדיר באופן ברור שמטרת ההלוואה ניתנה לרכישת הדירה, כי אם לא, זה יהיה בריביות מאוד גבוהות של הלוואה "לכל מטרה". החוץ בנקאי לעיתים מקשים באירוע כזה ואנחנו רואים שיש בעיה במחזור. כן ניתן למחזר, השאלה באילו תנאים. 

‍

כעולה חדש, האם יש הטבות או אפשרויות עדיפות עבורי❔
משכנתא של זכאות היא גם לעולים חדשים ויש לבדוק האם משכנתא של זכאות אכן טובה יותר באותה הנקודה משאר המסלולים. ריבית ממוצעת היא 3% והיא צמודה למדד ואולי תהיה פחות מ-3%. גם פה יש מיקוח ולכן יש לבחון כמה נקודות הקריטריונים מקבלים לאחר הקשת הפרטים האישיים.

‍

האם ניתן לקחת משכנתא ב-⅔ פריים שכפי שאמרת נכון לכרגע זו ריבית טובה, ואם זה עולה למחזר את המשכנתא ולשנות את התמליל❔
מיחזור ניתן לעשות בכל רגע נתון וכשמבצעים זאת יש לבדוק מה עם יתר הריביות במשק. לדוגמה, אם לקחנו ⅔ פריים שהיום הוא זול, ועוד שנה נמחזר כי הפריים יקפוץ, יתר הריביות במשק עלו יכול להיות שהפריים עדיין יהיה יותר נמוך ביחס אליהן ולא יהיה לנו מה למחזר. 

‍

מה חשוב לקחת בחשבון בנוגע למיחזור משכנתא❔
יש להתייחס לזה כאילו זו משכנתא חדשה, כי מה זה מיחזור? בודקים אם ניתן לשפר את הריביות שיש לנו היום במשכנתא מול הריביות שבשוק ובודקים איך תיראה המשכנתא החדשה אחרי המיחזור. חשוב לשים לב, כי לא מספיק למצוא ריביות זולות יותר ויש לשים לב גם ליתרות לסילוק- בהרבה מצבים סופגים קנסות פירעון מוקדם אם לקחנו משכנתא יקרה ויש מצב שחלק גדול מהרווח יהיה בקנס פירעון מוקדם. ברירת המחדל אומרת, כי ברוב המקרים הריביות עדיין זולות ולכן יש הזדמנות טובה למחזר, כל עניין לגופו. בסוף תהליך בחינת המחזור, הבחינה היא כלכלית האם ניתן להשיג תנאים טובים יותר. אף לצאת ממסלולים לא טובים למסלולים טובים יותר, למשל אנשים שרוצים לנצל את מסלול ה-2/3 ריבית פריים, דבר שלא היה עד לפני כמה חודשים.

אני רוצה להרחיב את המשכנתאות שלי, כלומר לקחת כסף נוסף. הבנק מעלה כל מיני קשיים, מה אפשר לעשות❔
השאלה למה הוא מעלה עוד קשיים ולכן לא ניתן לענות על השאלה בצורה גורפת. ברגע שרוצים לבקש כסף נוסף מהבנק, משכנתא נוספת (בדר"כ "לכל מטרה"), עוברים בדיקה מלאה של כל התקנות, את יכולת ההחזר שלנו, את שווי הנכס… ברוב המקרים, אי אפשר לעבור 50%, אלא אם זה לשיפוץ מוכח. למה הבנק מערים קשיים? כי לא תמיד יש לו אינטרס לתת עוד כסף ויש לבדוק כל מקרה לגופו. יש מצבים קיצוניים שזה אפילו הזדמנות למחזר את המשכנתא לבנק אחר ולגייס כסף נוסף. סך הכל, כל עוד אנחנו במסגרת של ה-50% והכלכלה שלנו טובה וסבירה, לא צריכה להיות בעיה.  

‍

לפי מה שאני מבין, יכול להיות ששווה לקחת ⅔ פריים היום ואז למחזר. האם זה נכון או שיש עוד שיקולים❔
*התשובה מטה נכונה למועד הוובינר ולא רלוונטית בהכרח להיום כי כפי שנאמר מוקדם יותר בבלוג, הריבית עלתה.
זה תלוי מקרה. אם עוד שנה נמחזר כי הפריים עלה, נצטרך לבחון מה מצב המשק. לא ניתן לחזות מה יהיה בהמשך, יכול להיות שהפריים לא יעלה ויכול להיות שרק הוא יעלה והשאר לא, למרות שבדר"כ הריביות קשורות אחת בשניה ויכול להיות שלא יהיה טעם למחזר- אם הפריים עלה, כנראה גם שאר המסלולים יעלו.
אוסיף, כי היום הפריים נמוך וזה באמת מפתה. אבל אם האלטרנטיבה שלנו נמצאת באזור 3-3.5% בלי הצמדה בריבית קבועה, הכל שאלה מה יקרה לפריים. אם הפריים יעלה בשנתיים הקרובות מעל 1.5% יכול להיות שההחלטה להיות בפריים היא החלטה לא נכונה. יש כאן דילמה והרבה פעמים איזונים הם דברים נכונים. עד היום הייתה תחושה שהפריים לא יעלה כלל והיום התחושה משתנה. יש כאן רמה מסוימת של הימור. 

‍

משכנתא בנויה ממסלולים? האם יש מקסימום או מינימום של מסלולים? איך זה משפיע❔
משכנתא בנויה ממסלולים וחייבים לפחות ⅓ מגובה המשכנתא במסלול שהוא קבוע. את כל השאר (⅔) ניתן לקחת במסלולים שונים. כלומר מקסימום ⅔ מגובה המשכנתא ניתן לקחת במסלולים משתנים. 

‍

באיזה מסלולים צריך לשים יותר דגש על הריביות❔
בכולם צריך לשים דגש על הריביות. במכרז על ריביות, מתווכחים עם הבנקים על פרומילים, כאשר כל פרומיל זה אומר שמצליחים להוריד, כלומר שנשלם פחות כסף בתקופת המשכנתא. לכל פרומיל יש משמעות, שכן הוא יכול להיות שווה 15K ש"ח ויותר בתקופה. הרבה פעמים הבנקים מכשילים ואומרים "תעלו כאן ונוריד לכם שם" > כאן צריך להיזהר מאוד ובחלק מהסימולטורים שמנתחים מתייחסים למשכנתא כולה. ברגע שהחלטתם על מסלול מסויים, תסחרו עליו עד הסוף. 

‍

האם יש הערכות שריבית הפריים תגיע אליהן או לא❔
*התשובה מטה נכונה למועד הוובינר ולא רלוונטית בהכרח להיום כי כפי שנאמר מוקדם יותר בבלוג, הריבית עלתה.
מי שיגיד שהוא יודע, צריך לחשוד בו. אבל אם נתייחס למגמות, כל עוד האינפלציה תעבור את ה-3% והריביות יעלו כמו שהן עולות היום בארה"ב, הנגיד שלנו יעלה את הריביות. אנחנו צופים שכל עוד המגמה האינפלציונית תהיה כמו שהייתה, נראה עלייה של 0.5-1%. אם זה ימשיך בארה"ב בגלל העליה בתשומות (עליה אובייקטיבית מאוד), מה שמשפיע גם על עליית המחירים בארץ בדלק וחומרי הגלם, הנגיד יגיע בארץ לריבית גבוה יותר. לפני 15 שנה הפריים היה באזור 4-5% והיו תקופות שבארה"ב הריביות היו 9-10%. כל עוד תהיה השתוללות מחירים, העלאת הריבית היא כמעט הכלי היחידי של נגיד בנק ישראל לרסן את האינפלציה, ומעל 3% הנגיד ינסה לרסן את האינפלציה. אני חושב ש 0.5-1% זה ראלי, אלא אם נמשיך בסיפור הזה ונראה ריביות עולות. 

‍

איך נכון להתייחס למשכנתא בהינתן מדד תשומות הבניה לתנועה מקבלן❔
מדד תשומות הבניה זה בהמשך לשאלה הקודמת על האינפלציה והוא דוהר, עד כדי כך שמתחיל להיות עונש לרוכשי דירות מקבלן וזה יכול להשפיע באחוזים רבים על הדירה. רבים מהקבלנים לא נותנים להקדים תשלומים, כי גם הם חוששים מהמדד. זה אומר שהרוכשים קונים דירה מקבלן במחיר לא וודאי, כי הוא יכול להגיע ל-6% בשנה ויותר. לכן, יש לראות מה קורה היום במחיר למשתכן, כשמכסת התשלומים הוגדרה ע"י המדינה הם לא נותנים להקדים. עם קבלנים אפשר לשכור, אולם גם זה קשה. מי שקונה מקבלן צריך להיות מאוד זהיר, כי זה מחיר על הדירה, הוא קנה ב-2 מיליון ויכול להיות שיסתיים ב-2.5 בלי בעיה. הדרך לרסן זאת, היא לבקש אפשרות להקדים תשלומים, לבקש מהבנק לקחת משכנתא למרות שכביכול לא צריך וכך לקבע שער ריבית. להסתכל בגובה הריבית של המשכנתא שעדיין זולה בממוצע 2.5-3% ולא להסתכן ב-5-6% במחיר פתוח של הקבלנים. לכן, במידה ואפשר להקדים תשלומים בדירה מקבלן על חשבון המשכנתא, מומלץ לשקול זאת. *לדעתי במחיר למשתכן האופציה הזו לא פתוחה.

‍

האם פתיחת תיק זה חוקי והאם ניתן להתמקח גם על זה? האם יש מי שהולך לאסור על זה❔
ניתן להתמקח וזה חלק מהמסחר. בדיוק כמו בריביות, גם פה ניתן לסחור וניתן להשיג הנחות של 20%\30 ואף יותר בבנקים. עלות פתיחת התיק היא בכל מקרה עלות ללא הנחות, לוקחים מגובה המשכנתא 1/4%. כל דבר שאפשר לנסות לסחור בו- לסחור בו. *התשובה הייתה נכונה למועד הוובינר, אולם כיום התקנה החדשה אומרת שעלות פתיחת תיק היא 360 ש"ח בלבד. 
‍

‍ לכל שאלה, מוזמנים לפנות אלינו כאן 🙌🏼

‍

Photos by Ketut Subiyanto, Oleksandr Pidvalnyi and RODNAE Productions from Pexels